L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer à un ou plusieurs locataires. Il permet de percevoir des revenus réguliers (loyers) tout en valorisant un patrimoine sur le long terme.

• Studios ou T1 : très recherchés par les étudiants ou jeunes actifs.
• Appartements T2/T3 : adaptés aux couples ou familles, bon compromis entre rentabilité et stabilité.
• Maisons individuelles : populaires dans les zones périurbaines.
• Locaux commerciaux : loyers souvent plus élevés et baux plus longs.

• Revenus passifs grâce aux loyers.
• Valorisation du bien immobilier dans le temps.
• Effet de levier du crédit pour investir sans mobiliser tout son capital.
• Optimisation fiscale grâce à des dispositifs spécifiques (LMNP, Déficit Foncier, Pinel…).

• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : amortissement du bien, fiscalité allégée.
• Déficit foncier : déduction des travaux sur les revenus fonciers.
• Pinel, Denormandie, Malraux : réduction d’impôts sous conditions (zone, durée de location, rénovation…).


Le choix dépend du type de bien, de sa localisation, et du profil fiscal de l’investisseur.

• Micro-foncier : abattement de 30 % sur les loyers si revenus < 15 000 €/an.
• Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, gestion…).
• LMNP réel : amortissement comptable du bien et des meubles.


Le régime réel est souvent plus intéressant dès que les charges sont élevées.

• Crédit immobilier : levier principal, déductibilité des intérêts en régime réel.
• Apport personnel : améliore les conditions de financement.
• Dispositifs d’aide : certains programmes (rénovation, zones prioritaires) donnent accès à des aides ou prêts bonifiés.